托克遜縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施方案

（試行）

為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理，維護(hù)預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）、《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<吐魯番市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施意見>的通知》（吐政辦函〔2022〕95號）等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合托克遜縣實(shí)際，制定本方案。

一、監(jiān)管范圍

本縣行政區(qū)域內(nèi)的新建商品房項(xiàng)目，按照《吐魯番市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施意見》和本方案相結(jié)合開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房出售給買受人，買受人所支付的房價(jià)款。房價(jià)款包括購房人繳納的定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款等。

二、監(jiān)管工作職責(zé)

托克遜縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本縣商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱“監(jiān)管機(jī)構(gòu)”）,負(fù)責(zé)制定、監(jiān)督、協(xié)調(diào)本縣行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體措施。

三、監(jiān)管期限

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》開始，至完成房屋所有權(quán)首次登記止。

四、監(jiān)管系統(tǒng)

通過新疆房產(chǎn)管理云平臺對商品房預(yù)售資金實(shí)施網(wǎng)絡(luò)化管理。

五、監(jiān)管銀行確定

綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，經(jīng)托克遜縣政府常務(wù)會議討論研究，確定托克遜縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社為托克遜縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行。

六、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶設(shè)立

（一）監(jiān)管賬戶按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則建立。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照監(jiān)管銀行的要求，持相關(guān)資料到監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂《托克遜縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”）。監(jiān)管協(xié)議需明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容，監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容要在預(yù)售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置公示《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶公示單》(附件十）。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂監(jiān)管協(xié)議后，登錄新疆房產(chǎn)管理云平臺，錄入監(jiān)管賬戶基本信息，上傳下列資料：

1.監(jiān)管賬戶開戶憑證；

2.三方監(jiān)管協(xié)議；

3.委托書；

4.經(jīng)辦人身份證明；

5.其他資料；

提交申請后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)1個工作日內(nèi)辦結(jié)。

七、監(jiān)管額度的確定

1.根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素，監(jiān)管額度按照總預(yù)售款的30%確定，可按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和信用等級、經(jīng)營業(yè)績等情況，適當(dāng)調(diào)整商品房預(yù)售資金的監(jiān)管額度。

2.總預(yù)售款的2%作為農(nóng)民工工資保證金，已繳納農(nóng)民工工資保證金的，監(jiān)管額度降低2%，未繳納的，監(jiān)管額度提高2%。

八、購房款繳存和監(jiān)管資金入賬

（一）預(yù)售房款全部繳存至監(jiān)管賬戶，賬戶資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出部分作為非監(jiān)管資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提取使用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人訂立商品房買賣合同網(wǎng)簽后，向購房人出具《商品房預(yù)售資金交存單》（附件一），引導(dǎo)購房人選擇下列方式將商品房預(yù)售款全部存入監(jiān)管賬戶：

1.購房人將首付款或全款通過資金監(jiān)管專用pos機(jī)或其他入賬方式,將資金直接轉(zhuǎn)入對應(yīng)的監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行同時將預(yù)售款信息通過監(jiān)管系統(tǒng)實(shí)時上傳給監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

2.購房人分期付款應(yīng)按照商品房預(yù)售合同約定時間節(jié)點(diǎn)通過資金監(jiān)管專用pos機(jī)或其他入賬方式，將分期付款資金及時打入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行同時將分期付款信息通過監(jiān)管系統(tǒng)實(shí)時上傳給監(jiān)管機(jī)構(gòu)。如未按時或未足額入賬監(jiān)管系統(tǒng)自動報(bào)警提示。監(jiān)管機(jī)構(gòu)及時通知開發(fā)企業(yè)督促購房人2個工作日內(nèi)入賬，是開發(fā)企業(yè)的原因不入賬的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)閉該企業(yè)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，暫停該企業(yè)銷售，直至入賬為止。并將上述情況記入該企業(yè)誠信檔案。

3.購房人按揭貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向貸款銀行提交《商品房預(yù)售資金交存單》（附件一），由貸款銀行或公積金管理中心按照《交存單》直接將貸款金額轉(zhuǎn)入商品房預(yù)售合同對應(yīng)的監(jiān)管銀行監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行應(yīng)及時將存入金額、網(wǎng)簽合同號、存入時間等信息通過監(jiān)管系統(tǒng)上傳給監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

九、項(xiàng)目施工進(jìn)度申報(bào)

（一）項(xiàng)目工程進(jìn)度申報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請撥付監(jiān)管資金前，在監(jiān)管系統(tǒng)中申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)度，上傳下列資料：

1.資金使用節(jié)點(diǎn)證明：①施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，提供項(xiàng)目監(jiān)理單位出具的建設(shè)工程形象部位證明；②主體結(jié)構(gòu)封頂，提供項(xiàng)目監(jiān)理單位出具的建設(shè)工程形象部位證明；③竣工驗(yàn)收的，提交建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。④完成不動產(chǎn)首次登記的，提交不動產(chǎn)首次登記證明；

2.施工進(jìn)度影像資料；

3.其它資料。

（二）監(jiān)管機(jī)構(gòu)收到資料后，應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)完成現(xiàn)場查勘，簽署《商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)場查勘表》（附件二）。

十、監(jiān)管額度內(nèi)資金使用管理

（一）監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)資金應(yīng)當(dāng)專款專用，必須用于工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和人工等相關(guān)費(fèi)用支出。

（二）監(jiān)管賬戶資金達(dá)到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金。監(jiān)管額度內(nèi)資金直接撥付至施工方賬戶，不得撥付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬戶。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金，應(yīng)在項(xiàng)目工程進(jìn)度現(xiàn)場勘查合格后，按下列節(jié)點(diǎn)申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金：

1.六層（含六層）以下的建筑，支取節(jié)點(diǎn)是：施工至首層室內(nèi)地平標(biāo)高（可使用監(jiān)管總額度的30％）、建筑封頂（可使用監(jiān)管總額度的60％）、竣工驗(yàn)收備案（可使用監(jiān)管總額度的95％）、首次房屋所有權(quán)登記后監(jiān)管額度內(nèi)剩余資金全部支出，監(jiān)管終止。

2.七層（含七層）以上的建筑，支取節(jié)點(diǎn)是：建設(shè)層數(shù)達(dá)地上層二分之一主體（可使用監(jiān)管總額度的30％）、建筑封頂（可使用監(jiān)管總額度的60％）、竣工驗(yàn)收備案（可使用監(jiān)管總額度的95％）、首次房屋所有權(quán)登記后監(jiān)管額度內(nèi)剩余資金全部支出，監(jiān)管終止。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登錄監(jiān)管系統(tǒng)，申請辦理監(jiān)管內(nèi)資金撥付，并上傳下列資料：

1.《商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用申請表》（附件三）；

2.《商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)場查勘表》（附件二）、勘查照片;

3.工程進(jìn)度（建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方簽字蓋章）；

4.工程施工合同；

5.付款憑證（包括人工、機(jī)械、材料費(fèi)用）、賬戶信息；

6.授權(quán)委托書;

7.經(jīng)辦人身份證明;

8.其他資料。

（三）監(jiān)管機(jī)構(gòu)自受理之日起5個工作日內(nèi)進(jìn)行審核。經(jīng)審核符合規(guī)定的，予以撥付；不符合規(guī)定的，不予撥付并說明理由。監(jiān)管銀行收到撥付通知，應(yīng)當(dāng)于2個工作日內(nèi)完成監(jiān)管資金撥付。

十一、監(jiān)管額度外資金使用管理

預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶并經(jīng)監(jiān)管系統(tǒng)確認(rèn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提取使用監(jiān)管額度外資金。該部分資金應(yīng)用于本項(xiàng)目工程建設(shè)。

十二、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶變更

（一）商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議一經(jīng)簽訂，原則上不允許變更。因特殊原因，確需變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出申請，提交下列資料：

1.《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶變更申請表》（附件四）；

2.監(jiān)管銀行出具更名后的支行名稱或賬號變更證明文件；

3.相關(guān)行政管理部門出具的企業(yè)名稱變更證明文件；

4.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

5.經(jīng)辦人身份證明；

6.委托書；

7.其他資料。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)收到資料后3個工作日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶變更通知書》（附件五），并按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定重新簽訂《監(jiān)管協(xié)議》。

十三、解除監(jiān)管協(xié)議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房屋所有權(quán)首次登記證明文件后，在監(jiān)管系統(tǒng)中申請解除監(jiān)管協(xié)議，上傳下列資料：

1.《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止申請表》（附件六）；

2.不動產(chǎn)首次登記證明；

3.授權(quán)委托書；

4.經(jīng)辦人身份證明；

5.其他資料。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)收到資料后5個工作日內(nèi)完成審核，符合終止預(yù)售資金監(jiān)管條件的，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知書》（附件七），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持《通知書》到監(jiān)管銀行辦理相關(guān)手續(xù)。

十四、網(wǎng)簽撤銷退款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人協(xié)商一致或者生效法律文書判決解除商品房預(yù)售合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管系統(tǒng)中申請網(wǎng)簽撤銷退款，上傳下列資料：

1.《商品房網(wǎng)簽備案撤銷及退款申請表》（附件八）；

2.經(jīng)辦人身份證明;

3.購房人身份證明；

4.委托書；

5.其他資料。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)收到資料后2個工作日內(nèi)，對撤銷商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、退款申請進(jìn)行審核，符合條件和本地相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予撤銷商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案，予以退款。監(jiān)管銀行收到撤銷通知，在2個工作日內(nèi)根據(jù)購房款支付方式將監(jiān)管資金原路退回購房支付賬戶。

十五、不明入賬的處理

購房人未按商品房合同約定交存購房款,或者預(yù)售資金劃撥過程中因撥付失敗返回資金監(jiān)管賬戶形成的不明入賬，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合監(jiān)管銀行在3個工作日內(nèi)予以劃分確認(rèn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在監(jiān)管系統(tǒng)中進(jìn)行不明入賬劃分操作，完成劃分后，方可使用該部分資金。

十六、銀行賬務(wù)沖正

（一）因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行或購房人將資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶等原因，造成應(yīng)納入監(jiān)管的資金與實(shí)際繳入監(jiān)管賬戶的資金不符時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在監(jiān)管系統(tǒng)中進(jìn)行銀行沖正操作，上傳下列資料：

1.《商品房預(yù)售資金監(jiān)管沖正申請表》（附件九）；

2.預(yù)售資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的證明文件；

3.授權(quán)委托書；

4.經(jīng)辦人身份證明；

5.其他資料。

由于發(fā)放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，還應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)放貸銀行或匯款銀行出具的證明文件。

（二）監(jiān)管機(jī)構(gòu)收到申請后2個工作日內(nèi)，完成審批。

十七、本方案自印發(fā)之日起試行。

附件1

商品房預(yù)售資金交存單

附件2

商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)場查勘表

附件3

商品房預(yù)售資金使用申請表

附件4

商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶變更申請表

                         辦件號：

附件5

商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶變更通知書

辦件號：

附件6

商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止申請表

辦件號：

附件7

商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知書

          辦件號：

附件8

商品房網(wǎng)簽備案撤銷及退款申請表

辦件號：

附件9

商品房預(yù)售資金監(jiān)管沖正申請表

            辦件號：

附件10

商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶公示單

預(yù)售許可證號：

項(xiàng)目名稱：

樓幢號：

監(jiān)管銀行：

監(jiān)管賬戶：

監(jiān)管賬號：

注：

商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存現(xiàn)金（包括定金和房價(jià)款）或通過其他賬戶收存購房人支付的房價(jià)款。